第038章 萧氏风格(二)

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通过以上分析萧宸发现，虽然房地产市场经历了多次政策打压，但其明显具有阶段性的特征。华夏经济的首要任务是发展，在“保增长”的大前提下，许多刺激经济增长的措施必然会使此前调控政策的影响“土崩瓦解”。

回顾历史是为了对今天和明天有更清晰的认识，通过以上一系列分析萧宸就发现，调控政策虽然能产生阶段性的作用，但其影响力终究只是暂时的，更不可能改变楼市长期向上的趋势。为什么会这样呢？购房者的刚性需求是一个原因，而最为根本的是在当前华夏经济的增长模式下，为了刺激经济愈演愈烈的货币超额投放，它才是华夏楼市长期繁荣的幕后推手。从另一个角度来说，只要货币的超额投放不停止，无论出台什么样的政策，房价的上涨趋势都不会改变。

当然不可否认的是，当前市场上自住刚性需求依然旺盛，这表明华夏房地产市场的发展仍然处在黄金时段。这种“需求”具有传动性质，从沿海经济发达地区逐步向中西部经济欠发达中地区传动；由“一次置业”向“二次置业”、“三次置业”传动；从高收入、中高收入家庭向中等收入乃至中低收入家庭传动；从一、二线大城市向三、四线中小城市和发达地区的小城镇传动。其实这几年来，华夏老百姓的人均收入增长也是比较快的，这也成了房价不断上涨的重要动因。

然而，货币投放显示的力量却要强大得多。进入新世纪以来，华夏广义m2呈现快速增长态势，金融市场流动性呈现持续宽松状态。当时就有专家认为，m2的快速增长为华夏信贷市场提供了宽松的流动性环境，通过银行信贷，将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，推动了房地产价格的上涨。此外，m2通过为市场提供充足的流动性影响房地产价格，m2的增加使得房地产商从银行获得贷款可能性增加，潜在购房者流动性约束下降，从而对房地产需求和新建筑的投资决策有相当大的影响，最终导致房地产价格变化。

根据华夏指数研究院“房地产中长期发展动态模型”的研究，2009年全国商品房销售面积达9.37亿平方米，同比大幅增长42.1%，模型显示，正常增长率约为11.5%，另有18%的增长率来自2008年抑制需求的释放，而各类政策的影响分别为：信贷超额投放对增长率的贡献为6%，降息为4%，减税为2%，分别使得销售面积“超常”增长约0.4、0.24、0.16亿平方米。2009年全年，人民币各项贷款增加9.59万亿元，较上年增加4.69万亿元，创下历史新高。而2001~2009年的历史数据显示，货币投放对房地产市场的影响十分明显，房地产各类贷款、m2与销售面积和价格的走势趋同，多次出现了共同的顶点和底部。据测算，假定其他因素不变，2009年的m2快速增长导致商品房价格上涨9.7%，商品房销售面积增加18.8%，而在2001~2008年由货币投放引发的平均增长为5.9%和11.4%，由此可见货币供应量的大幅增长房价过快上涨的重要原因。就像一位专家说得那样，说到底房价就是货币的直接对价，只要m2继续这样增长，不管出台什么样的政策，房价都难以深度下跌。

城市楼价上涨的原因有很多，但自2009年以来，房价升势更加突出。在萧宸看来，房价不断向上攀升，其背后的原因是货币供应量的增长。2009年1~7月，华夏广义货币m2的年化增长速度为24.77%，用24%的货币增长减去8%的经济增长，可大致得出有16%超额货币流通。超额货币流通必然推高房价，16%的超额货币在5年内会使楼价翻番。而萧宸认为华夏广义货币的超额增长并不新鲜，作为萧家的第三代，他清楚的知道，从1992年到现在，央行每年印刷纸币的速度在23%左右，而经济增长速度却在8.9%左右，按照经济学意义上的通货膨胀计算方法，通胀就在14%左右，以复利计算，也就是5年要翻一番。

那么，为什么华夏广义货币的供应量会保持如此长时间的快速增长呢？萧宸也清楚，是因为华夏经济增长的本性是“三高”――高通胀驱动高成长解决高失业”。华夏经济要走出“世界工厂”模式内在的产能过剩危机，必须向内需导向转型，而扩大内需必须加快城市化发展，因此城市化是未来30年的华夏经济主题。这种快马加鞭推进城市化的做法使得城市积淀已久的就业问题更加恶化。为了解决失业问题，政府只能通过较高的经济增长来消化失业人口。众所周知，华夏经济增长的驱动器有“三驾马车”，即投资―出口―消费。金融危机以后，出口急剧下降导致出口对经济增长的驱动由正转负，于是投资驱动顶替了出口，对经济增长的贡献度达到87%以上。在投资驱动中，政府主导的投资贡献了80%以上，而政府投资的资金来源80%以上来自于超额货币发行。把这三个数字放在一起，就是一个超额货币驱动政府投资的增长模式，政府投资过去多年也经常是在“三驾马车”中跑头套的。

或许有人会问，超额货币的去向很多，为什么一定会流向投资市场。对此，萧宸认为，超额货币注入到银行体系后有三个主要流向：其一是流向制造业生产领域；其二是流向消费品市场；其三是流向投资品市场。在制造业面临产能过剩的市场环境中，超额货币就会选择流入消费品和投资品两个市场，流入消费品市场会产生通货膨胀，流入投资品市场会催生资产泡沫。政府发现消费品市场的通胀无疑抵消了其在解决失业问题上做出的艰苦卓越的努力，或者，与其让多数人承受通货膨胀的威胁并担忧失业下岗，还不如让少数人在资产泡沫的盛宴中分流超额货币。

因此，在这种高额的货币发行驱动高额的政府投资，高额的政府投资驱动国民经济的高增长，目的是要化解高失业的“四高”的经济增长模式下，央行突然大幅度回收超额货币是不可能的，流出银行体系的货币一旦体现为广义货币m2的增长就很难突然减速，经济运行中的相关利益主体在货币的洪流中共同受益，谁也不会因为不确定的未来风险而放弃确定的现实收益。

萧宸认为，房价之所以能够持续上涨还在于房子在华夏从消费品变成了投资品。在那个时候的华夏，80%的房子需求来自投资需求而非消费需求。即消费者买一套房，投资者会买四套房，这个概念跟欧美国家是完全相反的。欧美作为成熟国家，投资人买一套房，消费者买四套房，这是一个“二八定律”。

如果说房子是消费品，那它一定要符合两个最基本的标准，第一是资金回报率，即房价等于10到15年的租金；第二是房价收入比，即房价不超过25%到30%的家庭可支配收入。而现实的情况是，现在租金回报是45到70年，一般的城市工薪阶层一辈子的收入也不可能买到他所满意的房子。

萧宸还知道，把房地产定义为投资品，也是国家规定的。因为在华夏的cpi当中，衣食住行中的“住”是统计的房租，而不是房产价格，而美国cpi当中占房产高达42%，美国人是把房产当做消费品的，所以华夏房地产的刚性需求不是来源于消费，而是来源于投资。因此，房地产的投资属性就决定了房价的合理标准不是由本地人的收入和预期决定的，而是由80%的外来人的收入和外来人的预期决定的。

最后萧宸得出的结论是：作为投资品，城市房价的决定力量是两个流动性：人口流动与货币流动，所以房产泡沫的破灭将发生在城市化结束之时。在此之前，泡沫持续的时间越长，化虚为实的比例越高，居民收入的增长越快，化险为夷的机率就越高。所以，要能够与风险财富共舞，与资产泡沫共同成长。

但这很难，几乎不太可能。

所以萧宸并不因为自己得出这样一个结论而感到轻松，相反，他悚然心惊。

在这样一个情况下，政府岂能任由寻常老百姓自生自灭？不论是引导民众有更加成熟的住房价值观，更重要的是，政府还必须有切实的手段让房价不至于“毁掉一代人”！

但是，这个手段决不是事到临头再去调控，因为那基本上是不可能成功的。真要到了那个时候再去调控，就只能像武侠里面某些练功走火入魔的人，要想恢复正常，除非自废武功。

但这既不是萧宸所希望看见的，也决不是政府所能接受的。