1808 会

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锦绣中国的所有高层，在桃花源大酒店开了三天的会，第一天上午，是由韩先生先给大家讲课，讲了目前整个国内房地产行业的现状，和监管决策部门，接下来可能会推出的政策。

韩先生整个上午的讲课，向他们灌输的一个中心思想，就是房地产行业已经从前些年有些畸形的行业，在逐渐回归正常，也就是说，房地产行业抢钱的时代已经过去了，接下来，监管和政策的掣肘会越来越严厉，不要再幻想还会有前些年那种狂飙突进的日子。

现在的监管层和决策层对房地产很敏感，手上可以使用的工具也很多，失序的情况只要稍露苗头，就会被狠狠地打下去。

其他的路也都被堵死了，不管什么类型的企业，也不管企业的大小，大家走的是同一条路，进的是同一扇门，赌一把的可能性已经没有了。

在这样的状况下，整个房地产行业，大家比的就是内功和内力，没有内力的公司，必然要被边缘化，甚至淘汰出局。

韩先生的讲话，也可以说是在给大家先打了一针预防针，到了下午的时候，就是他们内部开始讨论，谭淑珍把这次会议叫做务虚会，也叫神仙会，大家海阔天空，什么意见都可以说，但最后却是落在了实处，谁让神仙也要过日子。

到了第三天，大家都聚焦在了公司的未来和发展方向上，经过激烈的讨论，最后终于达成了一致，决定公司开始整体转型。

转型的第一步，是在二o一四年，全面收缩沿海省市县一级市场，以及内陆省份地区一级城市的布局，不再增加新的土地储备，存量土地尽快开发，尽快销售，至于内陆省份的县一级项目，坚决尽快地出清，哪怕是直接的土地转让，也要退出来，把资源集中到省会城市。

也就是相对来说，资产变现能力比较强的地方。

接下来的第二步，是在二o一四年的下半年至二o一五年，进一步把内陆省会城市的资源，向成都、武汉、西安等区域中心城市集中，原则上不是中心城市，也不再拿新的地。

与此同时，加大杭城、上海、南京、宁波、苏州等长三角沿海城市和厦门、海南的投入，利用“锦绣中国”前几年在这些城市创下的品牌知名度，还有“锦绣服务”优质服务的口碑，重回这些城市，扎稳自己的脚跟。

老谭把这次转型，叫做“攻坚战”和“收复失地”，老谭说，战况可能会很惨烈，但我们必须打赢这一仗，房地产行业跑马圈地，甚至攻城略地的时代已经过去了，接下来都是巷战、肉搏战。

谭淑珍和大家说，只要我们能把变现能力弱的项目都甩掉，把公司的负债率降到百分之六十五到七十的合理区间，我们就不怕，不管外部的环境怎么变化，我们都会比我们的同行多一口气，有更大的生存空间，我们要先保证自己始终能活下去，再去和人家比谁活得好。

“一时的绚烂是没有用的，那是烟花，烟花怒放的时候，看上去很漂亮，很唬人，但绚烂之后呢？”谭淑珍说，“大家都知道，接下去就是一地的垃圾，连环卫工人都会嫌弃，一边打扫一边咒骂，这个不是我们锦绣中国要选择的路。

“有多少咋咋呼呼的企业，几年前还指点江山，意气风发，但几年之后，先是哭哭啼啼，接着就销声匿迹了，可能我是个女人，我不喜欢摆这样嚣张的姿态，我希望大家也能忍着，你看到他起高楼的时候不要眼红，看着他楼塌了的时候也不要幸灾乐祸，只能引以为戒。

“我们这样做，不仅是对股民负责，也是对我们在座的各位自己负责，我不想看到在座的，有谁有一天会落到有家难回，到处被人追债的地步，更是对我们整个集团七万多员工负责，我们经历过这个过程，在座的可能都还记得。

“公司经营困难的时候，最先倒霉的还不是我们，而是下面的员工，前几年大规模裁减员工的痛我到现在还记得，还觉得很对不起他们，当时有人和我说，这是挥泪斩马谡，我知道不是，马谡被斩，是因为他犯了错。

“而这些被裁减的员工，他们并没有犯错，他们每天兢兢业业，只是想获得一份工作的稳固而已，错的是我们管理层，回顾那个时候，就是因为我们管理层的冲动，造成了公司的困境，但买单的，是他们，我希望大家都能经常地扪心自问，只有这样，才能克服你的冲动。”

在这次会上，谭淑珍还提出了“不南征不北伐”的想法，就是北上广深，我们既不去北，也不去广深，而是集中资源在长三角，把长三角做成我们的大本营。

“我已经算过，我们去北京或者深圳广州拿地，扣除地价之后，单位平方的实际利润率，和在长三角并没有什么区别，既然如此，南征和北伐，除了能给我们带来虚幻的，感觉自己是全国头部公司的幻觉以外，并没有实际的利益。